3.2011

Великобритания
Рынок недвижимости Великобритании остается стабильным, постепенно улучшая свои позиции, и все больше отдаляясь от кризисных минимальных значений. В Лондоне рынок недвижимости развивается наиболее стремительно. Здесь рост цен подталкивает высокий спрос со стороны зарубежных покупателей. В феврале цены выросли на 1%, а в годовом исчислений рост составил 8%. Все больше иностранных покупателей стремятся приобрести недвижимость в Британской столице по пока еще приемлемым ценам. Многие аналитики говорят, что уже сейчас цены в Лондоне значительно выше минимальных кризисных значений, и всего на 2% ниже пиковых показателей 2007 года.

ОАЭ
Последние прогнозы аналитиков по рынку Дубая не самые благоприятные. Специалисты уверены, что в сложившейся ситуации цены продолжат свое падение в течение ближайших двух лет. Это связано с тем, что большое число проектов анонсируются компаниями-застройщиками и выйдут на перенасыщенный рынок уже в следующем году. Тем не менее, сейчас цены на жилую недвижимость в самом популярном эмирате уже на 60% ниже своего пикового значения 2008 года. Некоторые аналитики предупреждают, что при сохранении существующей ситуации и отсутствии мер со стороны правительства, цены снизятся еще на 20% до конца 2012 года. Ожидается, что в следующем году на рынок выйдет около 48 000 объектов, что составляет 12% от существующего объема предложения. Именно это станет ключевым фактором, который повлияет на уровень цен. Если все проекты будут сдаваться по плану, то цены к 2012 сократятся на 15-20%, уверены сразу в нескольких крупных компаниях.

Испания
Цены на испанскую недвижимость продолжают падение. В феврале значительно сократился сектор вторичной недвижимости. Падение составило 1,1%, таким образом, средняя цена установилась на уровне 2232 евро за квадратный метр. В феврале цены продолжили снижение по всей стране, снизившись в 13 автономиях. Рост цен был зафиксирован в таких регионах, как Астурия, Галисия, Эстремадура и Ла Рьоха, которые не видели пузыря недвижимости, и не являются популярными направлениями среди инвесторов и туристов.

Франция
Рынок новой недвижимость бьет рекорды популярности во Франции. В большей степени это касается двух регионов – Альпы и Париж. Здесь объемы новой недвижимости, оставшейся после кризиса, почти сокращены, и высокий спрос продолжает создавать безумие на рынке. Это связано с высоким спросом на французскую недвижимость со стороны иностранных, и прежде всего, британских покупателей. Однако они уступали в возможностях французским покупателям, которые имели преимущество в виде 25% налоговых льгот от суммы сделки. В настоящее время правительство Франции снизило льготы до 20%, тем самым, стремясь создать конкуренцию на рынке, и дав больше возможностей иностранным инвесторам.

Италия
Италия стремится к тому, чтобы стать одним из лидеров среди европейских рынков недвижимости в текущем году. Итальянский рынок уже сейчас вызывает серьезный интерес среди инвесторов, старающихся приобрести хорошие объекты по привлекательной цене. Если согласно статистическим данным и опросам, объемы сделок несколько уменьшились в прошлом году, то в этом году ожидается их постепенный рост. Ориентация рынка видна уже сейчас. Спрос растет в отношении жилой недвижимости в центральных районах городов, а также в ближайших пригородах, т.е в тех районах, где рынок стабилен и имеет потенциал к росту.

Черногория
Спрос на черногорскую недвижимость растет. Спрос растет также в связи со стабилизацией рынка и экономики, а также с возрастающим интересом инвесторов к объектам недвижимости в стране в целом, вне зависимости от конкретного региона.Спрос подталкивает к росту строительный сектор, который должен восстановиться уже в скором времени. Поэтому планы по развитию инфраструктуры и новые интересные проекты уже сейчас вызывают интерес. Стали крайне популярны инвестиционные объекты и развитие гостиничного сектора. Многие ведущие мировые компании заявляют о своих планах по строительству отелей в Черногории. Кроме того, страна получила статус кандидата на вступление в ЕС, сохраняя при этом безвизовый режим с Россией. Учитывая последние проблемы, возникшие с возраставшим постепенно спросом на недвижимость в странах востока, спрос на европейскую недвижимость, в особенности черногорскую, будет расти. Благодаря этому, она будет представлять инвестиционный интерес в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

01.2011

Ведущие рынки недвижимости, которые серьезно пострадали во время глобального кризиса, в настоящее время показывают устойчивое восстановление.

Но в целом картина разнится. Такие страны как Австрия, Австралия, Канада, Швеция, Швейцария, Франция, Великобритания, показывают постепенный рост цен, на рынках таких стран, как Япония, Ирландия и Италия. Рынки недвижимости США и Германии не видели существенных изменений в 2010 году, но имеют благоприятные прогнозы.

В целом приглушенный экономический климат 2010 года повлиял на неравномерное восстановление ведущих рынков.

Великобритания

Рынок недвижимости Великобритании продолжает находится в состоянии сезонного спада активности. Многие аналитики говорили о том, что изменение налогового бремени с наступлением нового года значительно ударит по рынку. Однако последние данные говорят о том, что увеличение такого налога, как налог на имущество, не повлияло на состояние рынка. В особенности, никак не отразилось на спросе и поведении покупателей верхнего ценового сегмента. Более 52% экспертов уверены, что никакого влияния факт увеличения налога не будет иметь.

Все это связано с тем, что рынок в настоящее время демонстрирует высокий уровень оптимизма и изменение налоговых ставок не сможет сильно повлиять на общую ситуацию.

Инвестиционная привлекательность недвижимости в Англии остается очень привлекательной, учитывая приближение Олимпийских игр в Лондоне, также сохраняющего статус мирового финансового центра. Кроме того, высочайший уровень спроса на аренду недвижимости также поддерживает инвестиционный потенциал.

Испания

 Испанский рынок недвижимости в некотором смысле разочаровал экспертов в первый месяц наступившего года. Очередные данные статистики и опубликованная динамика цен показали, что рынок более перенасыщен, чем ожидалось. Однако меры, принятые правительством страны имели свой положительный эффект, и ситуация на рынке недвижимости постепенно становится более стабильной. Рынок уже не столь резко реагирует на любые, даже незначительные изменения.

Снижение цен продолжается в целом по всей стране, однако, темпы этого снижения заметно ниже послекризисных тенденций. В зависимости от побережья эти значения могут колебаться от 1% до 4%. В частности, в таком популярном направлении, как Коста-дель-Соль, цены в последнее время показывают минимальные снижение, а спрос постепенно растет.

Испанская недвижимость сохраняет свой инвестиционный потенциал в среднесрочной перспективе, в особенности, учитывая прекрасную инфраструктуру и ожидаемое восстановление рынка и экономики страны.

Италия

Италия – одна из европейский стран, которая, как ожидают эксперты, станет одним из лидеров рынка недвижимости региона в наступившем году. В настоящее время рынок показывает традиционное затишье, которое должно уже в самое ближайшее время сменится на постепенный рост спроса и активности.

Ожидается, что в наступившем году рынок не покажет резкого роста цен, как это было во Франции. Но восстановление будет поддерживать стабильная банковская система.

Несмотря на небольшой рост ставок, который ожидается по еврозоне, Италия может предложить удобные условия по ипотеке.

Недвижимость в Италии остается привлекательной в инвестиционном плане. И если стоит учитывать, что значительного роста цен в ближайшие два года ожидать не стоит, тем не менее, квартиры и виллы в Италии всегда пользуются спросом на европейском рынке.

Рост цен наиболее активно идет в крупнейших городах страны. Однако он поддерживается общим состоянием рынка, на котором восстановление уже началось в таком проблемном регионе, как Калабрия.

 Франция

 Французский рынок недвижимости, как ожидают эксперты, останется лидером среди европейских рынков в наступившем году. Это связано, прежде всего, со стабильным состоянием экономики страны, а также устойчивостью финансовой системы, которая предлагает крайне выгодные условия по ипотеке. Французские банки, несмотря на повышение ставок в целом по еврозоне, по-прежнему предлагают исторически самые низкие ставки по кредитам.

Учитывая высокий инвестиционный потенциал и постоянный высокий спрос на недвижимость Франции, цены продолжат свой активный рост в 2011 году. Ожидается, что в менее быстрых темпах, однако, аналитики и эксперты сходятся во мнении, что покупателям надо успевать принимать решение о покупке, поскольку динамика активно восстанавливающегося рынка играет не в их пользу. Кроме того, рынок восстанавливается с учетом изменений в экономике, т.е. здесь отсутствуют спекулятивные тенденции. А это говорит о том, что французская недвижимость будет сохранять свой инвестиционный потенциал и привлекательность в краткосрочном и среднесрочном периоде.

 ОАЭ

 Рынок недвижимости ОАЭ постепенно замедляет свои тенденции по снижению стоимости объектов недвижимости в различных районах и эмиратах. Однако, Северные Эмираты оказались в наиболее сложной ситуации, в определенной мере, находясь в зависимости от происходящего на рынке Дубая.

Цены на виллы и апартаменты снижаются незначительно и уровень снижения зависит от типа и расположения недвижимости. Экспертам удалось выделить наиболее устойчивые типы недвижимости, которые пользуются традиционным спросом, даже, несмотря на отток активности по Дубаю в целом.

Следует учитывать, однако, что уровень оптимизма и доверия к рынку значительно возрос. Эксперты говорят о том, что рынок уже достиг дна, и если снижения цен еще продолжатся, то это будут несущественные реакции переходного периода. Восстановление же в целом должно начаться со второй половины 2012 года.

Инвестиционная привлекательность недвижимости в ОАЭ в настоящее время зависит от расположения и характеристик конкретного объекта и имеет свой потенциал в среднесрочном и долгосрочном периодах.

 Черногория

Спрос на черногорскую недвижимость постепенно растет, и это является, как в целом посткризисной, так и общей тенденцией рынка. Сезонный низкий спрос, усугубившийся ситуацией со сменой правительства страны в декабре прошлого года, постепенно сменяется возрастающим интересом инвесторов к объектам недвижимости в стране в целом, вне зависимости от конкретного региона. Ожидается, что восстановление строительного сектора станет ответной реакцией, поскольку уже сейчас не все инвесторы удовлетворены количеством и качеством находящихся на рынке объектов. Поэтому планы по развитию инфраструктуры и новые интересные проекты уже сейчас вызывают интерес. Кроме того, страна получила статус кандидата на вступление в ЕС, сохраняя при этом безвизовый режим с Россией. Учитывая последние проблемы, возникшие с возраставшим постепенно спросом на недвижимость в странах востока, спрос на европейскую недвижимость, в особенности черногорскую, будет расти. Благодаря этому, она будет представлять инвестиционный интерес в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

11.2010

Великобритания Рынок недвижимости Великобритании находится в неустойчивом состоянии. Аналитики уверены, что для стабилизации ситуации цены должны снизиться еще на 20%, чтобы сделать недвижимость более доступной для покупателей.

Трудности с предоставлением ипотечного кредитования и неясная экономическая ситуация говорят о том, что цены продолжат свое снижение до конца текущего года. Кроме того, некоторые специалисты говорят также о 10% снижении в 2011 году. Однако, положительные прогнозы говорят о росте цен, который приблизительно составит 4%, к 2012 году.

При этом аналитики указывают, что инвестиционными перспективами, прежде всего, обладает коммерческая недвижимость. Это связано с «вялым» восстановлением британской экономики и сохранением базовой ставки Банком Англии.

Следует также учитывать, что на британском рынке по-прежнему сохраняется явная нехватка новых объектов на рынке. Данный фактор также косвенно говорит о том, что в инвестиционном плане по-прежнему выгодным остается сдавать жилую недвижимость в аренду. Спрос крайне высок и цены аренды постоянно растут.

Франция Французский рынок недвижимости остается одним из самых привлекательных в мире. Стабильность финансового состояния государства и рынка, и крайне низкие ставки по ипотеке создают доступность недвижимости и ускоряют восстановление строительного сектора, реагирующего на растущий спрос.

Ставки по ипотеке, которую во Франции возможно получить, в настоящее время находятся на исторически низком уровне с периода Второй мировой войны. Покупатель может при этом получить почти 100% финансирование.

Все это естественным образом влияет на рост числа сделок с недвижимостью во Франции. Ближайшие прогнозы говорят о постепенном продолжении роста цен с 2009 года. В целом по стране рост носит незначительный характер, но в двух наиболее популярных регионах - Париже и Иль-де-Франс - цены увеличиваются существенно.

Испания Цены на жилую недвижимость в Испании по данным на конец сентября, упали на 3,7% и 5%. При этом официальные данные министерства говорят о 3,7% снижении, в то время как независимый индекс Тинса говорит о 5% уменьшении цен.

Средняя цена по стране составляет в настоящее время 1832 евро за квадратный метр. В прошлом году этот показатель был равен 1903 евро.

Цены снизились на 20% на побережье Коста Бланко, в то время как на Коста дель Соль цены все еще вдвое больше, чем были 10 лет назад. При этом, в среднем по побережьям, цены в сентябре упали на 8,3%, а на Балеарских и Канарских островах - на 4,9%. Это говорит о том, что в настоящее время цены на побережье ниже на 25,7% по сравнению с пиковым значением декабря 2007 года.

Аналитики не могут однозначно ответить на вопрос о будущем испанского рынка недвижимости. Тенденции по ускорению снижения стоимости заставляют очень осторожно говорить о возможности скорого восстановления. Однако, многое будет зависеть от того, что произойдет на рынке в последнем квартале 2010 года.

ОАЭ Цены на недвижимость в ОАЭ продолжают снижаться. В Абу-Даби в текущем году цены снизились на 15% по последним данным за три квартала. Цены продажи вилл и квартир по итогам сентября снизились на 2,3%, а в годовом выражении на 4,8%.

Аналитики уверены, что цены на недвижимость в Дубае уже достигли дна, в то время как в Абу-Даби, вероятно, они продолжат дальнейшее снижение. Цены на недвижимость в Дубае упали на 60% по сравнению с пиковым значением в 2008 году. Рынок недвижимости постепенно оживает. Несмотря на по-прежнему большое число «замороженных» объектов, работы на некоторых из них возобновляются.

Аналитики говорят, что в Дубае все еще есть возможность дальнейшего снижения цен, поскольку на рынок постепенно выходят новые объекты, пополняя переизбыток. Кроме того, многие собственники упорно удерживают старые цены.

Инвестиционная привлекательность Дубая сохраняется в среднесрочной перспективе, поскольку предполагается, что рынку потребуется 3-5 лет для того, чтобы избавиться от переизбытка объектов.

Черногория: Финансовые прогнозы для Черногории в последнее время положительны. Кроме того, ожидается, что в ноябре страна получит статус кандидата на вступление в ЕС.

Власти Черногории призывают инвесторов оценить перспективы вложения средств в недвижимость, обращая внимание на грамотную политику государства в сфере защиты иностранных инвестиций и постепенного развития инфраструктуры, позволившего избежать серьезных проблем в секторе. В отличие от так называемых стран PIGS, государственный долг Черногории находится на умеренном уровне, что позволяет говорить о положительных прогнозах.

Уровень сделок постепенно восстанавливается, аналитики прогнозируют восстановление рынка уже в 2011 году.

Италия Рынок недвижимости Италии стабилизировался, однако некоторые отрицательные тенденции все еще возникают. Так, согласно последним опубликованным данным, цены в крупнейших городах Италии - Милане, Риме, а также Турине, снизились на 2% по итогам летнего периода.

Больше всего на данную ситуацию влияет состояние рынка в пригородах крупных городов. Здесь все еще существует переоцененные объекты. Собственники не готовы снижать цены в соответствии с потребностями рынка. При этом в центре городов цены растут, так в Милане в Фьера-де Анджели и Гарибальди-Порто Венеция рост составляет в среднем 5%.

Инвестиционная привлекательность Италии в краткосрочном периоде сохраняется, поскольку страна не обладает таким огромным объемом нереализованной недвижимости, как Испания. Поэтому рост цен, как ожидается, начнется в 2011 году.

09.2010

Великобритания: Рынок недвижимости Великобритании вызывает неоднозначные оценки аналитиков. Многие специалисты говорят о продолжении падения цен. Однако последние данные по итогам сентября говорят о том, что цены выросли на 0,1%. Эти тенденции нужно рассматривать в связи с сезонностью спроса на британском рынке. В августе спрос традиционно снижается. Поэтому столь незначительный рост в сентябре является показателем существующей стабильности на рынке.

В целом британский рынок остается по-прежнему в достаточной степени дифференцированным. Цены в Лондоне и на юго-востоке Англии растут на 0,2-0,4%, в то же время в центральной и северной части Британии стоимость недвижимости все еще падает.

В Лондоне цены в конце лета – начале осени не претерпели существенных колебаний. В отдельных районах (Кенсингтон, Майфэйр, Найтсбридж) цены росли больше, чем в других. Лондонская недвижимость верхнего сегмента рынка остается крайне привлекательной для иностранных инвесторов. Именно поэтому на протяжении последних 18 месяцев на нее фиксируется высокий уровень спроса.

Испания: Рынок недвижимости Испании по-прежнему находится в состоянии постепенного снижения цен. В августе снижение цен несколько ускорилось, составив 4,6% по сравнению с показателем июля – 4%. Аналитики не сходятся в своих оценках относительно будущего. Пессимисты считают, что падение цен продолжится до конца года. Оптимисты, а также испанское правительство считают, что цены уже достигли своего нижнего предела, и, следовательно, по истечении некоего периода стабилизации начнется рост. Они основываются на положительных данных аналитических обзоров и статистических показателях роста цен в некоторых регионах.

На рынке фиксируется постоянный рост объемов продаж, что говорит о восстановлении интереса и доверия со стороны инвесторов. В частности, значительно растет число британских инвесторов, традиционно активных в Испании. Рост интереса среди британцев вырос на 80%, число ознакомительных туров – на 67%. Это вызывает постепенный рост цен на качественную недвижимость даже на побережье, в частности, в Марбелье. Данные факторы говорят о повышении инвестиционной привлекательности Испании в среднесрочной перспективе.

 

Италия: Итальянский рынок недвижимости находится в стадии стабилизации. По-прежнему ощущается сильная, ставшая классической, дифференциация между Севером и Югом страны. Так, изначально качественная и более дорогая недвижимость на Севере уже показывает постепенный рост цен, в то время, как на Юге цены всё еще снижаются. Однако в целом по стране уже фиксируется небольшой рост. Растет также доверие инвесторов к итальянскому рынку.

Ведущие эксперты по недвижимости в своих прогнозах дают высокий рейтинг Италии на 2011 год. Учитывая, что рынку требуется определенное время для восстановления, общий рост цен по стране в будущем году составит до 2,5%. Однако хорошее состояние банковской системы и отсутствие серьезных препятствий в получении кредитов ставит страну в одно из основных направлений для инвестирования в недвижимость.

 

Франция: Рынок недвижимости Франции остается крайне дифференцированным. Цены растут крайне высокими темпами в некоторых регионах, в особенности, в Париже и на Лазурном берегу. Это связано с тем, что после кризисного падения, инвесторы охотились за качественной недвижимостью по привлекательной цене. Сейчас спрос остается высоким, однако хорошей недвижимости по привлекательной цене осталось мало. Поэтому, как ожидают аналитики, естественной реакцией рынка станет то, что рост цен до конца года замедлится.

В настоящее время особенностью французского рынка, в особенности Парижа, следует считать высочайший спрос среди иностранных инвесторов. В некоторых районах число запросов на покупку недвижимости иностранцами достигает 90%. Сейчас наиболее активными покупателями французской недвижимости являются итальянские инвесторы.

Прогнозы аналитиков крайне неоднозначны. В целом, можно говорить о том, что столь сильный рост цен замедлится, и это станет саморегуляцией рынка. Кроме того, есть необходимость в искусственной регуляции спроса и поддержке строительства, поскольку существующий дефицит недвижимости, по сути, является искусственным.
Эти факторы говорят о сохраняющейся высокой инвестиционной привлекательности Франции для иностранных инвесторов.

 

ОАЭ: Стоимость цен на недвижимость в Дубаи все еще плавно снижается. Аналитики отмечают, что эта тенденция, вероятно, сохранится, как минимум, до конца текущего года. Сентябрь показал, что число объектов на рынке недвижимости Дубая значительно сократилось после летнего периода. В июне были обнародованы данные, показывающие о наличии около 20 000 единиц вакантного жилья для продажи и почти 12 000 единиц недвижимости в аренду. В сентябре зафиксировано 14 984 единицы вакантного жилья для продажи и 9 634 единицы жилья в аренду. Все это говорит о том, что кризисные тенденции постепенно спадают, люди возвращаются в Дубай. Кроме того, спрос связан с более дешевым жильем в Дубае, по сравнению с Абу-Даби.

В Рас-Аль-Хайма цены стабилизировались и даже кое-где показали незначительный рост. Вероятно, пришло время обратить внимание на недвижимость в этом регионе. Цены здесь оставались стабильными на протяжении последних двух кварталов, а в некоторых проектах даже показывали небольшой рост. Многие инвесторы недооценивают Рас-Аль-Хайм, но это привлекательное и спокойное место, где можно играть в гольф и покупать участки земли и виллы намного дешевле, чем в Дубае, но при аналогичном уровне развития инфраструктуры.

 

Черногория: Аналитики и официальные власти Черногории говорят о повышенном интересе иностранных инвесторов к Черногории. Объемы иностранных инвестиций превысили ожидаемые объемы. Вероятно, это связано с ожиданиями и поступательной политикой Черногории по вступлению в ЕС.

В летний период на рынке фиксировался традиционно низкий уровень спроса. Однако специалисты объясняют это традиционными сезонными проявлениями. При этом власти страны продолжают привлекать крупных иностранных инвесторов, и воплощать амбициозные проекты. Кроме того, постоянно улучшается инфраструктура региона. Все это создает условия для сохранения существующего уровня цен. При этом следует учитывать определенные особенности страны, связанные с дифференциацией в состоянии цен различных регионов. Кроме того, дифференциация цен также зависит от типа объектов и типа недвижимости.

07.2010

    Объем европейских инвестиций в недвижимость растет и по итогам второго квартала текущего года составит 23,5 млрд евро. Эта сумма на 15% больше общего объема инвестиций по итогам первого квартала 2010. Инвестиционный оборот растет, несмотря на стрессовые факторы на рынках капитала и меры европейских правительств по жеской экономии. Инвесторы по-прежнему обращают свое внимание, прежде всего, на верхний сегмент рынка, который быстрее всего вышел из кризисных тенденций.

    Инвестиционная активность в странах Европы сосредоточена в Великобритании, Франции и Германии, которые вместе составляют 62% общего объема европейских инвестиций. При этом Великобритания и Франция показывают самые высокие темпы квартального роста. Практически нет положительной динамики в таких странах, как Польша, Швеция и Норвегия, однако интерес к ним постепенно возрождается.

    Отличительной чертой европейского рынка инвестиций во втором квартале 2010 стал рост числа крупных сделок. Так, например, в Италии за 400 000 000 евро был приобретен торговый центр Порто ди Рома.

    Наиболее проблемной страной еврозоны по-прежнему остается Греция. За первый квартал текущего года цены упали в среднем на 7,7%. В Афинах цены на жилую недвижимость снизились на 9,8%.

 

Испания: За второй квартал текущего года в стране наблюдается рост объемов совершенных сделок. Объем сделок с жилой недвижимостью вырос на 3,3% и составил 17, 343 млн евро. Тем не менее, цены в стране по-прежнему значительно завышены. Это отмечают ведущие аналитики. The Economist провел исследование рынка недвижимости, итоги которого оказались неожиданными. Испанская недвижимость по-прежнему является одной из самых переоцененных в мире. По этому значению страна занимает 3ю позицию в рейтинге. Аналитики уверены, что цены завышены в среднем на 50%.

    Перспективы испанского рынка недвижимости оцениваются неоднозначно. Сочетание низких процентных ставок, постепенное восстановление темпов выдачи новых кредитов, повышение доступности рабочих мест и налоговые льготы для семей с доходом свыше 24000 евро, в 2011 может способствовать умеренному росту спроса и цен на жилье в Испании во второй половине 2010 года.
   
    Испания сохраняет инвестиционную привлекательность в среднесрочном и долгосрочном периоде. Сокращение объемов иностранных инвестиций в текущем году является ожидаемой тенденцией. Снижение объемов инвестиций в страну продолжается еще с 2003 года, когда был достигнут исторический максимум.

Италия: Рынок недвижимости Италии стабилизируется, доверие к рынку уже вернулось. С момента начала кризиса цены потеряли в номинальном выражении 5%, стоимость аренды упала на 7%. В настоящее время итальянский рынок находится на уровне 2005 года. При этом постепенно возвращается активность покупателей. Число сделок растет и по последним данным составило 141700, что на 4% выше аналогичного показателя в 2009 году. Рынок становится более гибким, многие объекты продаются застройщиками. Ситуация с банковским кредитованием остается сложной. Банки по-прежнему с трудом выдают кредиты на покупку жилья, за исключением основных государственных программ.

    Аналитики сходятся во мнении, что падения цен ожидать уже не стоит, даже несмотря на то, что по различным оценкам переоценка недвижимости составляет от 13% до 15%.

    Италия сохраняет инвестиционную привлекательность для иностранных инвесторов. Север Италии демонстрирует прекрасные инвестиционные перспективы. В этом регионе фиксируется постепенный рост цен. В Милане, согласно отчету Торгово-Промышленной палаты, рост цен на недвижимость составил 1,5% за прошедшие полгода. При этом в районах Лагоста - Гарибальди и Порто Нуово рост составил 9%. Рост цен фиксируется во всех крупных городах Италии. Прежде всего это касается новых районов и районов с хорошей инфраструктурой. Именно эти районы и новостройки в ближайшем будущем представляют инвестиционный  интерес и имеют наибольшие перспективы роста цен.

ОАЭ: Рынок недвижимости Эмиратов в настоящее время оценивается неоднозначно. В качестве позитивного сценария рассматривается медленное восстановление рынка. Негативным сценарием является сокращение цен еще в 2 раза. Некоторые аналитики утверждают, что в течение года цены могут еще снизиться на 20-40%. Уверенность не вернулась на рынок, экономическая ситуация в Эмиратах по-прежнему сложная. Кредитный прогноз для страны негативен. Избыточное предложение, ограниченная доступность ипотеки и повышение процентных ставок, - все эти факторы создают трудности для покупателей и компаний на рынке Эмиратов. Рынок находится в стадии, когда цены могут отличаться даже в одном районе, все зависит от особенностей каждого конкретного объекта. В настоящее время значительной динамики цен не наблюдается, цены на виллы снизились только в нескольких местоположениях на 5-6% из-за большого числа объектов, представленных в этих районах.

    Самыми дорогими виллами остаются объекты в Пальма Джумейра.

    Ожидается, что во второй половине 2010 года на рынке произойдет рост числа сделок, поскольку уже сейчас фиксируется рост интереса к недвижимости в Дубае. Инвестиционная привлекательность сохраняется в среднесрочной перспективе, поскольку ожидается, что рынок выйдет из кризиса к 2012-2013 году.

Франция: Франция является одним из основных направлений для инвестиций в недвижимость в текущем году. Цены на недвижимость растут и инвесторы стараются успетьнайти интересный вариант по привлекательной цене. Самый значительный рост цен за полугодие показал Париж - более 10%. И уровень цен в столице на 5% превышает докризисный уровень. В среднем по стране цены выросли на 4% за первые полгода, но аналитики уверены, что рост цен замедлится и за год не превысит 6%.

     На Лазурном Берегу фиксируется более умеренный по сравнению с Парижем рост цен. За год цены выросли на 7% и, как ожидается, умеренный рост продолжится.

    При этом в стране постепенно восстанавливается строительный сектор. Это свидетельствует о том, что рынок уже восстановился и ситуация нормализируется.

    Франция является инвестиционно привлекательным направлением, и многие инвесторы уже выбрали страну для приобретения недвижимости. В ближайшие годы крупной отдачи от инвестиций ждать не стоит, однако плавный рост цен будет продолжатся.

Великобритания: Британский рынок недвижимости восстанавливается, но равновесие между спросом и предложением достаточно хрупкое. Многие факторы повлияли на незначительное снижение цен в мае. Рост цен продолжится, главным образом, в Лондоне. Об этом свидетельствует крайне высокий спрос на недвижимость в центре города со стороны иностранных инвесторов, прежде всего, представителей Азии и Ближнего Востока. Российские покупатели также проявляют большой интерес к приобретению качественной недвижимости в центре города, в таких районах как Найтсбридж, Кенсингтон и Челси.

    Инвестиционная привлекательность Лондона оценивается положительно, серьезных падений цен не предвидится даже в среднесрочной перспективе. В особенности в связи с улучшением состояния экономики, а также ожиданиями инвесторов, связанными с проведением Олимпийских игр в 2012 году.

    Растет стоимость аренды, которая увеличилась на 12% с начала текущего года. Ожидается, что эта динамика замедлится до конца года, однако падения аналитики не ожидают.

Черногория: С наступлением летнего сезона на рынке Черногории наступил период спокойствия. Традиционно, в соответствии с планами правительства страны, растет поток туристов. При этом число туристов из России становится меньше, поскольку все большее число россиян становятся собственниками недвижимости в Черногории.

    В настоящее время на рынок вышел ряд интересных объектов, привлекающих инвесторов со всего мира. Был открыт Порто Монтенегро, новый ультрасовременный порт для яхт. Проект создан при участии семьи Ротшильдов, О.Дерипаски. Он отвечает всем требованиям высококлассного средиземноморского курорта, и многие известные инвесторы уже успели приобрести себе недвижимость в этом районе, отмечая высокую привлекательность и низкие цены. Именно этот фактор, как считают аналитики, будет ключевым в ближайшие несколько лет, и несомненно, привлечет инвесторов со всего мира.

 
06. 2010

    Рынки недвижимости Европы демонстрируют признаки восстановления. Однако неуверенность сохраняется. Эксперты предупреждают о возможности повторного падения цен. За исключением Ирландии, падение цен замедлилось во многих странах, включая Италию, Испанию и Нидерланды. Даже на тех рынках, где цены восстановились, можно увидеть тенденции их колебаний. А на тех рынках, где объекты по-прежнему переоценены, возможна вторая волна падения в конце этого года или в начале 2011. 

    Форбс Россия публикует подробную статью о финансовом состоянии и будущем Испании

    У международных рейтинговых агентств есть обычай объявлять о своих решениях, которые с нетерпением ожидаются инвесторами и прессой, после закрытия фондовых рынков соответствующего региона мира. Особо важные решения объявляются в пятницу, а самые-самые требующие осмысления — перед «длинными» выходными. Решение о снижении рейтинга Испании агентством Fitch с максимально возможного AAA до следующей ступеньки AA+ было именно таким: страны с «золотым» рейтингом «опускают» достаточно редко. Другой участник трио международных рейтинговых агентств, S&P, уже дважды обрезал Испании рейтинг, а третий, Moody’s, пока не снижает оценки испанской кредитоспособности.

    Чтобы лучше понять важность случившегося, нужны некоторые пояснения. Кредитные рейтинги — не оценка качества финансовой политики или перспектив экономического роста той или иной страны или компании. Они не более чем интегрированный показатель вероятности невыполнения заемщиком своих долговых обязательств в ближайшие три–пять лет. Методологии оценки рисков у каждого из трех агентств несколько отличаются, хотя разница редко бывает больше чем в один «нотч» (например, BB- и B+ у «Северстали» и B и B+ у «Евраза» от S&P и Fitch соответственно). Компании и страны ранжируются от AAA через AA+, AA и так далее, вплоть до «покойников» в категории D (дефолт) и SD (частичный дефолт). Последняя категория была придумана специально для России в 1999-м, когда страна, исправно обслуживая одни категории долга, по другим объявила дефолт.

    Рейтинг AAA подразумевает вероятность дефолта менее 1%, а «спекулятивный» рейтинг BBB подразумевает примерно 20%-ную вероятность дефолта в предстоящие годы. Рейтинги важны для многих институциональных инвесторов, так как регуляторы и «мандаты» клиентов на управление активами требуют наличия рейтинга не ниже определенного уровня от двух агентств, чтобы оценить облигации для приобретения. Проспекты эмиссии еврооблигаций часто накладывают на эмитента обязанность получать рейтинг у двух, а то и трех рейтинговых агентств. Снижение рейтингов от одного из трех агентств не проблема: берутся два рейтинга получше, а вот при снижении двумя могут начаться проблемы, а также быстрая ликвидация вложений, ставших запретными, даже если это принесет значительный убыток. Собственно, после открытия рынков в понедельник (в континентальной Европе и Азии) и во вторник (в США и Великобритании) действительно началось «мочилово» в отношении европейских государственных долгов и евро.

    Само же положение Испании отошло на второй план, что неправильно. Финансовая ситуация этой страны сильно отличается от греческой или португальской. В конце концов, накануне глобального финансового кризиса у Испании был профицит бюджета, ее задолженность укладывалась в Маастрихтские критерии (для членов еврозоны), а ее банки занимались глобальной экспансией. Офис того же банка Santander можно встретить и в лондонском торговом центре, и в глухой мексиканской деревушке. Испания — поучительный пример сложностей, которые возникают при вступлении страны в жесткий валютный союз без одновременной интеграции рынков труда и финансовых ресурсов. Вступление в зону евро способствовало усилению экономического бума, спровоцированного бурным ростом рынка жилой и коммерческой недвижимости. Если до середины 1990-х он подпитывался «живыми» деньгами европейских пенсионеров, поскольку займы в песетах были дороги, то после получения доступа к «германским» ставкам рост объемов строительства не успевал удовлетворять спрос. Рост спроса на жилье привел к росту цен, увеличению роли строительства в занятости и налоговой базы как центра, так и регионов, а также роли ипотеки в доходах финансового сектора. Испания, много десятилетий бывшая экспортером рабочей силы, сама стала центром притяжения латиноамериканских и восточноевропейских мигрантов. Испанские компании заняли значительную долю на рынке мировых услуг по строительству и управлению недвижимостью.

    Мировой кризис больнее ударил по Испании по сравнению с остальными европейскими странами именно из-за крайне высокой роли строительства. При этом стоимость трудовых ресурсов в Испании (с поправкой на производительность) в сравнении с другими крупными экономиками ЕС оказалась завышена, а качество среднего работника — не слишком высоким. Одновременно резко упала занятость (безработица подскочила почти вдвое: до уровня 19%, а среди молодежи до 30 лет — до 37%), налоговые поступления и потребление получили удар, что привело к новым сокращениям. Попытки испанского правительства обуздать эту тенденцию после обвала за счет роста займов и расходов на инфраструктуру только усугубили последующий бюджетный коллапс. Кризис в строительстве и на рынке недвижимости тяжело ударил и по банковской системе, приведя к необходимости консолидировать или национализировать местные банки, сильно вовлеченные в ипотеку. При таком самовоспроизводящемся процессе выход из кризиса будет затяжным, поскольку он вызван именно структурными проблемами экономики, а не бюджета. Собственно, решение по банкам и снижение правительственного прогноза роста ВВП на 2012 год до 2,5% с 2,9% и на 2013 год до 2,7% с 3,1% и стало непосредственным поводом для действий Fitch.

    Нынешняя ситуация, скорее всего, ударила бы по испанской кредитоспособности, даже если бы испанскими финансами рулил лично Скупой Рыцарь, а госрасходы утверждал сам Великий Инквизитор. При этом евроловушка мешает стране ускорить и упростить процесс выхода из кризиса. В некотором смысле страдающим от финансовых проблем бывшим владениям испанской короны за океаном несколько лучше. Проблемы Флориды и Калифорнии, конечно, острые, но, как бы ни был высок их бюджетный дефицит, социальные выплаты и военные заказы поступают из Вашингтона. Брюссель не обладает такими возможностями, выход из еврозоны тоже исключен, в том числе по политическим мотивам.

    Светлым пятном на испанском горизонте является падение евро: в силу сильной связи Испании с рынками долларизованной Латинской Америки это повышает конкурентоспособность испанских банков и компаний на этих рынках с учетом большей их роли по сравнению с другими странами еврозоны. Ограничение притока гастарбайтеров (многие из которых имеют право на испанское подданство) тоже поспособствует снижению давления на рынок рабочей силы. Другим источником оптимизма является знание, что в таких экономиках за кризисом почти всегда следует бум. Да, дефицит бюджета еще пару лет будет двузначным, а госдолг вырастет с 40% в 2007-м до 78% в 2013-м даже после исполнения решений о сокращении расходов. Но никто не отменил интереса российских и американских инвесторов к испанским курортам или размещению своих европейских штаб-квартир. Если подданные Хуана Карлоса «день простоят, да ночь продержатся», то значимое улучшение мировой ситуации улучшит положение потребителей, занятость и опосредованно бюджетную ситуацию. На рейтинге это, скорее всего, скажется не сразу, но для страны, неоднократно объявлявшей дефолт даже в XX веке, прохождение кризиса без отказа от обязательств неизбежно улучшит кредитную историю и подтвердит заслуженность места в европейском клубе.

03.2010