Недвижимость в ОАЭ

Назад | Главная | Недвижимость в ОАЭ | Подбор по параметрам     Просмотреть отмеченные

1. Закон об аренде. Law Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai No. 26 of 2007
2. Закон о регистрации недвижимости. (на сайте)
3. Закон об ипотеке. Law No 14 of 2008 Concerning Mortgages in Emirate of Dubai
4. Закон о внесении изменений в закон о внутреннем реестре недвижимости. Law N9 of 2009 amending some provisions of Law No 13 of 2008 Regulating the Interim Real Estate Register in the Emirate of Dubai
5. Закон о праве собственности на совместное имущество. Law No 27 of 2007 Concerning Ownership of Jointly Owned Properties in the Emirate of Dubai
6. Закон «О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай». Law No 8 of 2007 Concerning Guarantee Accounts of Real Estate Developments in the Emirate of Dubai
7. Правила RERA, устанавливающие ответственность застройщика


Закон об аренде

    «Закон, Регулирующий Отношения между Владельцами и Арендаторами в Эмирате Дубаи Номер 26 от 2007».

Согласно Статье 3, Закон об Аренде относится ко всей недвижимости Эмирата Дубаи, включая свободные и сельскохозяйственные земли, за исключением гостиниц и недвижимости, которую физ.лица и компании предоставляют служащим безвозмездно.

Требования к договору аренды:

    Статья 4 Закона об Аренде предусматривает составление договора в письменном виде и его регистрацию в Агентстве по контролю за рынком недвижимости (RERA). Закон об Аренде запрещает Комитету по аренде (Rent comittee) и другим правительственным организациям рассматривать любые вопросы, возникшие по договору аренды, который не был зарегистрирован в RERA.

    Договор аренды может быть прекращен только по соглашению обеих сторон или при условиях, определенных в законе.

    Закона об Аренде устанавливает запрет на увеличение арендной платы или других изменений к контракту аренды не может быть сделано в течение первых двух лет аренды. При этом Закон позволяет владельцам и арендаторам согласовывать пересмотренную арендную плату при продлении контракта аренды и устанавливает, что в случае возникновения спора об арендной плате Комитет по аренде должен определить арендную плату в соответствии с арендной платой за аналогичные объекты, а также в соответствии с правилами и стандартами, выпущенными RERA.

    Если одна из сторон не желает продолжать контракт аренды или желает пересмотреть условия, она должна уведомить другую сторону, по крайней мере, за 90 дней до окончания контракта аренды, если стороны не предусмотрели иное.

    Стороны могут предусмотреть рассмотрение возможных споров по договору аренды в арбитраж, а не в Комитет по аренде.

    Важно, что новые правила RERA, вступившие в силу в марте 2010 года предусматривают обязательную онлайн регистрацию договора аренды на сайте агентства. Это призвано увеличит прозрачность рынка аренды и защитить права арендатора и арендодателя.

Закон о регистрации недвижимости

Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. Точное его название в переводе на русский язык гласит - «Закон о регистрации недвижимости».

Статьи в своем содержании дают определения основных понятий, которыми оперирует закон, а также указывают все права и ограничения на владение землей и собственностью в эмирате Дубай и правила их применения с соответствующими поправками. Основное внимание уделено процессу и регламенту регистрации недвижимости в Земельном департаменте.

Важным понятием для понимания положений закона служит «единица жилья». Многоэтажные здания принимаются за единицу жилья, которая должна быть зарегистрирована в единственном числе. Квартиры, находящиеся в здании, будут внесены в реестр дополнительно, с указанием имени владельца.

Если говорить о конкретных вещах, то главными пунктами постановления стали следующие положения: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное владение, а также в лизинг на 99 лет в любой точке эмирата Дубай; лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретение земли и собственности в полное владение и лизинг в специально отведенных на то территориях (полный список мест будет издан позже). Также всем вышеуказанным категориям лиц было предоставлено право официально регистрировать покупку и статус владельца в Земельном департаменте Дубая. На данный момент регистрационный сбор составляет 2% от стоимости покупки - из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% с покупателя. Не исключено, что в ближайшее время процентная ставка может быть пересмотрена.

Выдержки из Закона о регистрации недвижимости:

Статья №3
Положения данного закона применяются к недвижимости, расположенной на территории эмирата Дубай.

Статья №4
Право фрихолда, т.е. полное право собственности, имеют граждане ОАЭ и граждане стран Персидского залива, а также компании, находящиеся в полном владении вышеуказанных лиц.

При согласии правителя Дубая закон также предполагает предоставление права полной собственности и права приобретения недвижимости на 99 лет в лизинг лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в специально указанных территориях.

Статья №5
Подлинные документы и юридические постановления, санкционирующие регистрацию недвижимости в эмирате, должны храниться в Земельно-жилищном департаменте.

Перемещение документов за пределы Земельно-жилищного департамента строго воспрещается. Юридические лица и другие эксперты, получившие разрешение на доступ к документам, имеют право их изучать, а также получать заверенные копии.

Статья №6
Земельно-жилищный департамент является единственным органом, уполномоченным на регистрацию прав владения, а также регистрацию долгосрочных контрактов лизинга, как указано в статье №4 данного закона.

В соответствии с законом департамент несет следующие обязательства:
1. Назначение и осмотр исследуемых территорий или повторное проведение осмотра и аттестация географических карт.
2. Установление правил, связанных с проведением вышеуказанных осмотров, а также публикация географических карт, имеющих отношение к недвижимости.
3. Подготовка образцов контрактов по недвижимости.
4. Установление правил, связанных с обращением, хранением и уничтожением документов.
5. Установление правил, связанных с использованием компьютеров для введения и хранения данных.
6. Установление правил, связанных с использованием и хранением данных брокеров рынка недвижимости.
7. Установление правил, связанных с оценкой недвижимости.
8. Установление правил, связанных с продажей собственности на аукционах, а также наблюдение за проведением данных аукционов.
9. Установление стоимости работы и услуг департамента.
10. Учреждение филиалов департамента на усмотрение руководства.

Статья №7
В Земельно-жилищном департаменте должна быть установлена официальная Книга записей с целью внесения в нее прав на недвижимость и их поправок. Записи, внесенные в Книгу, представляют собой неоспоримые ни под каким предлогом доказательства совершенного акта. Записи не подвергаются сомнению за исключением потенциального случая подделки документа.

Статья №8
Копии документов Книги записей, сохраненные в электронном виде, имеют такую же ценность, что и оригиналы.

Статья №9
Любые транзакции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны быть внесены в Книгу записей. Также в Книге записей должны содержаться окончательные постановления, доказывающие проведение вышеуказанных транзакций и сделок, не считающихся состоявшимися до момента регистрации.

Статья №10
Передача любых прав на собственность ограничена в случае, если подрядчик не сумел выполнить свои обязательства, независимо от того, предусмотрена ли компенсация при передаче прав или нет.

Статья №11
Данные о наследовании недвижимости должны быть внесены в Книгу записей, в случае если существуют наследники, обладающие правами наследования. При отсутствии вышеуказанных данных о наследовании в Книге записей подобные дела на рассмотрение не принимаются.

Статья №12
Департамент имеет право знакомиться и рассматривать аппликационные документы, поданные владельцами с целью зарегистрировать свои права на незарегистрированные земельные территории.

Статья №13
Самостоятельно, при уведомлении всех сторон, или по просьбе участников регистрационной сделки департамент имеет право на исправление сугубо финансовых ошибок, возникающих в Книге записей.

Статья №14
Департамент координирует постоянное обновление информации базы данных при уведомлении всех сторон.

Статья №15
Регистрация зон недвижимости и единиц недвижимости в Книге записей должна основываться на типографических картах расположения и планировок жилья. Каждый жилой район должен иметь собственную карту, в которой будут указаны все единицы жилья и их нумерация.

Каждая единица жилья также должна иметь свою собственную карту, отображающую ее расположение, границы, длину, площадь и прилегающие постройки, а также номера соседних единиц жилья.

Департамент выдает сертификаты на владение собственностью, которые являются основным документом, подтверждающим права владения. Вышеуказанные сертификаты должны включать любые условия, сроки, обязательства и соглашения.

Закон об ипотеке

    Кредитором по ипотеке должен являться банк, компания или финансовый институт, который должен иметь все соответствующие лицензии и быть зарегистрированным в Центральном Банке ОАЭ для обеспечения финансирования собственности в ОАЭ.

    Заемщик должен являться владельцем заложенного имущества или единицы жилья. Он может быть непосредственно должником, либо являться поручителем, который оформляет ипотечный залог от имени должника.

    Закладная включает все дополнительные принадлежности к собственности или единице жилья, включая здания, заводы, распределённые объекты собственности и любые изменения, дополнения и улучшения, произведённые в помещениях после заключения ипотечного договора.

    Закладная не действительна до регистрации в Департаменте, так же как и любые соглашения.

    Заемщик обязан покрыть все расходы по договору, если иначе не согласовано обеими сторонами.

    Ипотечный договор должен быть подписан с использованием стандартной формы Департамента и Реестра недвижимого имущества или Временного реестра недвижимого имущества, и должен постоянно обновляться. Категория закладной определяется по дате регистрации.

    Департамент должен предоставить обеим сторонам ипотечный акт, содержащий подпись соответствующего чиновника и печать Департамента.

    Ипотечный акт может быть в электронной форме, и допустим в качестве доказательства наравне с ипотечным актом в письменной форме.

    Заемщик не должен продавать, дарить или как-либо еще распоряжаться заложенным имуществом или заложенным объектом жилья, или пользоваться правом в отношении имущества, или личным правом над заложенным имуществом или заложенным объектом жилья без разрешения кредитора и уполномоченного лица, согласившегося принять на себя обязательства заемщика по ипотечному договору. Кредитор может ставить условия совместного выполнения обязанностей заемщика и его поручителя в ипотечном договоре.

    Долг может быть погашен только за счет заложенного имущества, и поручитель не вправе требовать обращения взыскания на иное имущество должника до обращения взыскания на заложенное Имущество.

    Кредитор может передать свои права, при условии соглашения с  заемщиком. Акт передачи права должен быть зарегистрирован в Департаменте.

Закон о внесении изменений в закон о регистрации недвижимости.

    В 2009 году в основной закон, регулирующий порядок приобретения и регистрации недвижимости в Дубаи, были внесены изменения. Это было вызвано последствиями мирового финансового кризиса. Изменения касаются следующего:

1. В случае возникновения неплатежей Покупателем по любому из условий контракта, который он заключил с Застройщиком, для приобретения объекта недвижимости, Застройщик должен уведомить Департамент Земли и Собственности, и он даст покупателю уведомление с предписанием в 30 дней выполнить его договорные обязательства.

2. Если по истечении указанного периода покупатель не выполнил свои договорные обязательства, применяются следующие условия:

    Важно, что условия, предусмотренные Законом, относятся к договорам, заключенным до вступления в силу этого закона.

    Под началом строительства понимается передача застройщиком строительной площадки подрядчику и начало строительных работ в соответствии с проектом, утвержденным ответственными властями.

     RERA может отменить проект, после рассмотрения отчетов о его статусе; в этом случае застройщик должен вернуть покупателю все уплаченные деньги.

Закон о праве собственности на совместное имущество

    Закон конкретизирует положения Закона о регистрации недвижимости в Дубае, в отношении отдельных объектов в зданиях и проектах, т.е, квартир, офисов, торговых площадей, обращая особое внимание на регулирование вопросов совместной собственности.

    Определение совместной собственности в здании имеет важное значение при расчете оплаты за обслуживание. Доля затрат на обслуживание рассчитывается на основе величины площади квартиры.

    Закон разрешает нескольким лицам быть совместными собственниками одной единицы недвижимости.

    Для управления совместной собственностью в каждом объекте создается ассоциация собственников недвижимости (отдельных единиц). Ассоциация вправе требовать от собственника отдельной единицы собственности внесения платы на обслуживание.

    Ассоциация вправе заниматься только теми видами деятельности, для которых она была создана, а именно обслуживанием, эксплуатаций и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме и должна получить лицензию Департамента земли на осуществление  этих видов деятельности. 

Закон о гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубаи

    Закон касается проектов, включающих строительство коммерческих или жилых многоэтажных зданий и строений (строительных проектов) и должен применяться к лицам, продающим части таких проектов до завершения строительства и получающим платежи от покупателей или финансистов в оплату таких частей до завершения строительства.

    Согласно Закону, лицо (юридическое или физическое), имеющее лицензию на осуществление строительных проектов, продающее их до завершения строительства и получающее денежные средства в их оплату, обязано депонировать данные средства на отдельных счетах - т.н. guarantee accounts (более известных как escrow accounts).

    Общий порядок функционирования гарантийных счетов следующий:

1.        Застройщик, желающий продать недвижимость на стадии строительства, должен обратиться в Земельный Департамент Дубая для открытия гарантийного счета и предоставить указанный в Законе комплект документов.

2.        Заключается соглашение между застройщиком и Департаментом, по которому учреждается гарантийный счет. Соглашение определяет порядок управления счетом, права и обязательства сторон, другие условия и обязательства.

     Департамент обязан подписать контракт с квалифицированным аудитором для управления гарантийным счетом под его наблюдением.

    Инвесторы или их представители могут проверять бухгалтерские записи и запрашивать их копии. Представители государственных органов также могут проверять записи и получать их копии.

    Департамент должен хранить 10% от стоимости строительства на гарантийном счете в течение 1 года после того, как застройщик получил сертификат завершения строительства.

    Хранимые суммы не могут быть расходованы до момента, когда недвижимость зарегистрирована на имена покупателей и выпущены документы, подтверждающие право покупателей на собственность.

    Таким образом, в Дубаи существует закон, защищающий инвестора.

Правила RERA, регулирующие ответственность застройщика